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浅析新征管模式下存量房交易涉税审查工作

2018-03-16 13:22:00 | 来源:青岛市地税局市南分局 | 作者:邵勇 郭子清

    随着我国经济持续快速发展,大中城市房价总体呈现持续上涨态势,房地产业对中国经济的影响日益明显,成为我国国民经济支柱产业之一。在房价高企的市场环境下,社会经济主体的房产交易较为频繁,尤其是存量房交易趋于活跃,这对地税机关的涉税事项审查工作提出了新要求。

    存量房交易涉税审查工作是地税机关在存量房交易过程中,按照税收法律及相关政策,对转让房产的企业和个人在其持有房产期间的纳税义务履行情况进行审核,查漏补缺,确保应纳税款足额入库;并对房产交易过程中的有关税费进行核算征收,确保转受让环节税款及时入库的一项常规性工作。

    一、存量房交易涉税审查工作开展的必要性及管理现状

    为保证参与存量房买卖的企业和个人在房产持有期间及转受让过程中自觉履行纳税义务,及时足额缴纳相关税款,实现税收公平,税务机关与其他政府部门一道,严格遵照国家法律法规办事,把好房产交易涉税关。

    (一)查补税款,应收尽收,营造依法纳税的良好环境。在单位转让存量房的涉税审查过程中,需要对企业持有房产期间应缴纳的房产税、城镇土地使用税等进行审核,查漏补缺,通过对房产交易环节的控管,可以有效地对房产税、城镇土地使用税进行追征,打消那些企图偷逃国家税款的纳税人的侥幸心理,促使其自觉履行纳税义务。

    (二)维护房地产交易秩序,更好地实现税负公平。早在2012年,财政部时任部长谢旭人在部署下半年财政工作重点时就曾强调:要严格实施差别化住房税收政策,加强交易环节和持有环节相关税收征管,抑制投机投资性购房需求。存量房交易涉税审查工作过程,就是通过对流转税和土地增值税的核算征收,从而有效运用税收手段调节经济,有利于维护房地产交易市场秩序,更好地进行宏观调控。

    (三)贯彻“先税后证”原则,跨部门协作规范管理。《山东省地方税收保障条例》规定,“申请办理不动产登记的,应当向不动产登记机关提交法律、法规规定的完税或者减免税证明;未提交的,不动产登记机关不予办理。”在办理不动产权属转移登记过程中,房产管理、国土资源等部门将严格执行“先税后证”的政策:当事人未能提供购房发票和相关完税凭证的,依法不得办理权属转移登记手续。没有缴纳规定的税费,不能办理房产证,这就意味着我们的涉税审核工作不仅仅是地税部门的税收行为,也是存量房交易管理的重要环节。地税部门通过对交易房屋、企业的涉税审查,与财政、国土、房产等部门共同担负起规范存量房交易税收管理的责任。

    二、存量房交易涉税审查工作中存在的问题

    存量房交易涉及的税收管理对象成分多元化,既有公司,也有个人;涉及的房产性质多样,既有住宅、公寓,又有办公楼、网点、厂房等;房产存续期间的状态和房产交易背景情况复杂多样,在实际工作中,税务机关发现了几类普遍性问题:

    (一)“阴阳合同”扰乱税收秩序,不利于进行市场调控

    在存量房交易涉税审查过程中,发现部分纳税人通过签订“阴阳合同”等手段进行虚假申报,以低报成交价格的方法偷逃税款,这种行为严重扰乱了正常的税收秩序,破坏了依法、公平、公正的纳税环境,损害了广大群众和国家的合法利益;形成的税收漏洞影响了税法的严肃性,也削弱了税收对房地产市场调控的政策效果。

    (二)房产持有期间的房产、土地税款核算,受制于纳税人配合度

    存量房交易涉税审查工作要求追征房产税、城镇土地使用税,一些企业名下有多套房产,固定资产明细或经营处置明细不完善,部分更因年代久远、已超过税法规定保存期限的涉税资料提取困难。如企业不能提供相关数据,会在影响审查工作效率的同时,降低税款核算的准确程度。

    (三)涉及司法程序或纠纷的房产,税款征缴难度较大

    部分转让方企业的税款金额清晰,但因法院判决、拍卖时未明确约定税款缴纳人,或者因各种历史遗留问题,纳税人拒不执行法院裁决,不配合缴纳税款,需要对企业下达限期改正通知书,甚至依法采取强制执行手段,如何提高征收效率、降低征收成本,也是摆在税务部门面前的一个课题。

    三、关于存量房交易涉税审查工作的建议

    在全国楼市热度较高并且间歇性升温的社会背景下,青岛市作为具有海洋产业特色的计划单列市,其地方特点具有独特吸引力,在当前和今后可以预见的一段时期内,市南区乃至整个青岛市的存量房交易仍会比较活跃。因此,如何准确高效的完成存量房交易涉税审查工作,提升税收贡献率,也将是地方税务部门税收管理工作的重要组成部分。

    (一)不断完善审查工作流程,尤其是做好计税价格确定环节的争议处理,提高工作效率

    纳税人对核定的存量房计税价格和应纳税额有异议时的处理原则和方法:存量房交易双方作为纳税人应当如实申报成交价格,并按照国家税法规定缴纳相关税费。在存量房交易中,如果纳税人申报的交易价格与市场实际相称,就按纳税人申报的交易价格征税;如果纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的,税务机关根据《征管法》的相关规定依法进行核定征收,一般以交易中心的系统评估价格作为计税依据;纳税人对评估价格有异议的,可以通过约谈笔录和专业房地产估价机构实地勘验等争议处理机制解决。

    2011年初,国务院出台了关于进一步做好房地产市场调控工作的“新国八条”,其中明确提出要“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞”。

    为防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险,适应我市存量房交易价格变化,完善存量房交易计税依据,加强存量房交易环节税收征管,根据国家相关法律法规,并结合青岛市实际情况,建立城区存量房交易计税基准价格常态化调整机制,科学调整计税基准价格和浮动比例,缩小计税基准价格与市场实际交易价格的差距,减少工作中时有发现的“阴阳合同”,提升存量房交易涉税审查工作质量和效率。

    2017年7月,青岛市地税局对系统查询价格进行了调整,存量房交易计税基准价格与市场实际成交价格更加接近,减少了土地增值税税款的流失风险。

    如某公司将位于东海路的一套住宅,以远低于其同类型、相临近土地房屋市场平均价的价格出售,经过严格依法合规的履行约谈手续等税收管理执法程序,该纳税人最终接受了以系统查询价格作为基准计税依据的纳税调整。计税价格调整前后税款对比柱状图:

   

    如果纳税人对核定的计税价格和应纳税额有异议,可依法向房地产所在地主管税务机关提出复核申请,并提供证据资料;主管税务机关经核查后出具复核结果,并按复核结果确定的计税价格和应纳税额征税。纳税人对税务机关复核后征收税款仍有异议的,在依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后,可依法申请行政复议;对行政复议决定不服的,可依法提起行政诉讼。

    (二)借助日益完善的税收征管体系,全面审查各项相关税费,确保应收尽收

    营改增后,流转税费计征发生了一些变化,需要更加认真细致地核实企业所出让的房产涉及的房产税、城镇土地使用税等,有针对性的研究特殊情况,确保准确核算、应收尽收。

    建议市政府根据城市发展程度,在前期对市南、市北、四方、李沧“市内四区”土地划分等级的基础上,将全市现有行政区划的“七区三市”土地合理划分等级,规范房地产市场税收秩序。去年以来,青岛市近郊区域房产交易热度居高不下,尤其是崂山区、城阳区及高新区、新设立的即墨区等,迫切需要更加系统完善、紧跟城市发展脚步的税收管理政策。

    在日常审查工作中,充分运用“金税三期”税收管理系统和省局“大集中”税收工作平台,核对企业名下所有房产信息及前期缴纳的房产、土地税款。尤其是针对同一企业前后以不同税号缴纳税款的情况,做到审查细致、全面,在应收尽收的原则下,维护纳税人合法权益。

    很多企业拥有多套房产,房产用途既有自用也有出租,需要根据纳税人提供的资料,分析其合理性及税款是否足额缴纳。2014年青岛市房产土地税源登记申报政策推广以来,税收管理系统内不仅可以查询到纳税人申报缴纳的税款金额,而且可以查询到纳税人申报的税目明细,借助这些数据,税务工作人员可以更准确地对企业缴纳房产税的情况进行分析。

    (三)围绕组织收入这个中心工作,做好税收预测及税款入库工作

    学习先进地区存量房税收管理经验,加快网络建设,充实数据库信息,实现各部门间的信息联网与数据共享,使产权信息、完税信息等能在部门间实时查询和比对,通过信息化手段使“先税后证”落到实处。

    目前使用 “金税三期”税收管理系统查询房源信息时,我们发现系统中导入的房源信息条目,一般都多于纳税人实际拥有的房产数量。经比对发现其中重复项较多,建议市局合并相同房源信息条目,不仅有利于税务机关内部审查工作的高效进行,同时有利于提高纳税人纳税申报的准确性。

    进一步加强和规范存量房交易环节的税收征管工作,有效堵塞税收漏洞,防范税收风险和执法风险,提高收入预测准确度,实现税收的公平、公正,并为房地产税制改革奠定基础。

    2017年,全市地税系统根据总局《纳税人分类分级管理办法》、市局《关于转变税收征管方式实施分类分级风险管理的指导意见》相关要求,结合征管工作实际,进行了“以依法征管、明晰权责、科学效能为原则,还权还责于纳税人,建立以纳税人自主申报纳税为前提、以分类分级和专业化管理为基础、以风险管理为导向、以质量、绩效监督为保障、以现代信息管税为核心的现代税收征管方式”的征管改革,本次征管改革之后,专业化分工程度和专业化管理水平都得到了提升。

    为进一步规范存量房交易涉税审查工作流程,明确相关业务部门分工,各基层单位结合自身实际,相继出台了具体的工作流程,规范、完善存量房交易涉税审查工作。市南分局《房产交易涉税审查业务流程》按照分局“节点管理”的要求,结合此次分级分类管理“业务集中、减少层级”的理念进行了修订,对于明确各部门的工作职责、防范执法风险有着积极的作用,为开展房产交易涉税审查业务奠定基础。目前,存量房交易涉税审查工作平稳有序开展。

    存量房交易涉税审查工作每一个环节的税务干部,在实际工作中不忘初心、牢记使命,履职尽责、求真务实,共同营造良好的税收治理环境,充分发挥税收职能作用,更好地为地方经济社会发展作贡献。

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