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江苏省地税局解读房屋买卖现行有关税收政策

2012-11-22 | 来源:中华会计网校 
时间:2012-11-22   来源:中华会计网校

    近年来,房屋转让税收政策变化较多,且企业与个人、住房与非住房、各税种征免均有不同的政策,根据国家及江苏省有关规定,现将江苏省内房屋买卖现行政策梳理如下:
    一、个人业务
    (一)个人销售房屋
    1、营业税
    个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税。
    个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
    个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
    (以上规定来自《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2011]12号))
    个人销售非住房以全部收入减去购置或受让原价后的余额为营业额差额征收营业税。(《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号))
    普通住房应符合以下标准:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。(《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知国办发》(国办发[2005]26号))
    营业税适用税率5%。 
    2、城建税、教育费附加、地方教育附加
    这三种税费是营业税的附加税费,在缴纳营业税时同时缴纳。城建税根据房屋所在地按缴纳的营业税额分别适用7%、5%、1%的税率,教育费附加适用3%、地方教育附加适用2%的征收率。
    3、印花税
    个人销售住房暂免征收印花税。(《财政部、国家税务总局局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(国税发[2007]33号))
    个人销售非住房则按“产权转移书据”税目按成交价的0.5‰缴纳印花税。
    4、土地增值税
    个人销售住房暂免征收土地增值税。(《财政部、国家税务总局局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号))
    个人转让非住宅类的旧房及建筑物,按《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)文件第二条规定执行,即纳税人转让非住宅类旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条列》第六条第(一)、(二)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。
    转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。
    (以上规定来自《关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》(苏财税[2011]36号))
    5、个人所得税
    个人销售房屋以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目适用20%的税率缴纳个人所得税。
    个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)第三条第二款规定:“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。
    (二)个人购买房屋
    1、契税
    自2010年10月1日起,对个人购买90平方米及以下,且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的普通住宅,减按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上,144平方米以下,且属于家庭唯一住房的普通住宅,按1.5%税率征收契税;对个人购买不属于家庭唯一住房的,无论属于普通住宅还是非普通住宅,一律按我省原定3%税率征收契税。“,因此个人购买住房需根据购买房屋面积、房屋性质及是否家庭唯一住房判断分别适用1%、1.5%、3%的税率,而购买非住房则统一适用3%的税率。(《江苏省财政厅江苏省地方税务局江苏省住房和城乡建设厅关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(苏财税[2010]33号))
    2、印花税
    个人销售或购买住房暂免征收印花税。(《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(国税发[2007]33号))
    个人购买非住房按0.5‰缴纳产权转移书据印花税。但无论是住房还是非住房“房权证”均应按5元每件缴纳“权利及许可证照”印花税。
    二、企业业务
    (一)企业销售房屋
    1、营业税
    企业出售其购置的房屋的,应以全部收入减去购置或受让原价后的余额为营业额计征“销售不动产”营业税。(《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号))
    企业出售自建房屋的,如果房屋是由本单位所属施工队伍建造的,应在征收“销售不动产”营业税的同时征收“建筑业”营业税;如果房屋是由其他单位或个人施工建造的,只征收“销售不动产”营业税,不征收“建筑业”营业税。(《江苏省地方税务局关于明确营业税若干征税问题的公告》(苏地税规[2010]7号))
    2、城建税、教育费附加、地方教育费附加
    城建税根据房屋所在地址按缴纳的营业税额分别适用7%、5%、1%的税率,教育费附加适用3%、地方教育费附加适用2%。 
    3、印花税
    按全部收入按0.5‰缴纳产权转移书据印花税。
    4、土地增值税
    转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。(《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号))
    旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。(《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号))
    单位转让旧房,按《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)文件第二条规定执行,即纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条列》第六条第(一)、(二)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。(《关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》(苏财税[2011]36号))
    转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定,实行核定征收。

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