蛰伏13年之久的土地增值税此际发力，背后大有深意……
一石激起千层浪
丢“石头”的是国家税务总局。1月16日晚，国家税务总局在其官方网站上悄然公布了这块全称为《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）的“石头”，要求各地从2007年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%～60%累进制土地增值税。
次日，内地和香港股市中的房地产股票全线下跌。沪深股市中有26家地产股跌停，被称为地产龙头股的万科A（000002.SZ）自2000年以来首度遭遇跌停；香港市场中的中资地产股的表现也如出一辙，市值一日蒸发154亿港元。
在地产股票大跌的同时，地产业内更是对《通知》出台的时机、背景与目的充满了疑问。
宏观调控“后备杀招”？
放到2006年地产宏观调控未取得显著效果的大背景下，《通知》的发布被理解为“宏观调控的最新举措”几乎是顺利成章的事。虽然国家税务总局随后又发布了颇具安慰意味的通知，强调清算政策不属于楼市调控行为。但在不少业界专家看来，政府此举，除配合宏观调控外，似乎没有更为恰当的解释。因为，土地增值税根本就非新开税种。而从土地增值税出台的历史背景来看，亦与宏观调控息息相关。
据了解当时情况的中央财经大学税务学院副院长刘桓介绍，始征于1994年的土地增值税，是为了调控1992～1993年第一轮房地产过热而制定的。其后在1997年亚洲金融危机爆发后，为拉动经济增长，国家一度暂停了土地增值税的征收。随后虽然再次恢复了征收，但由于各地发展房地产业的需要，在实际征收中，仅按出售商品房收入1％～2％的比例进行了预征，部分地区甚至尚未开始预征。
“去年宏观调控的效果不佳，政府高层早就强调要对这种可能的结果有充分的应对手段。在这个当口放一把火绝非一时之决定。这些政策预案是有准备的。” 国税总局某知情人士向《楼市》吐露。
一位接近决策层的税务专家亦向《楼市》表示：“此次《通知》的下发，政府主要出于两方面考虑，一方面是基于过去13年，土地增值税征收情况不佳，所以，再度表明政府的决心；另一方面，是配合国家的宏观调控，进一步加强对房地产市场的监管。”
此次《通知》的内容非常之细。在四级累进税率的基础上，《通知》对于扣除项目、年限等方面，进行了更加明确的界定（详见表1）。
“上述规定将使开发企业以往以未售罄为由故意拖延缴税和将未来可能产生的税费提前列入成本的行为彻底作古。”首都经贸大学财税学院常务副院长丁芸表示。
表1：《通知》要点
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的项目，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
3.扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
4.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其它合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
5.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。纳税人须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
蛰伏13年之久的土地增值税此际发力，背后大有深意……
一石激起千层浪丢“石头”的是国家税务总局。1月16日晚，国家税务总局在其官方网站上悄然公布了这块全称为《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）的“石头”，要求各地从2007年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%～60%累进制土地增值税。
次日，内地和香港股市中的房地产股票全线下跌。沪深股市中有26家地产股跌停，被称为地产龙头股的万科A（000002.SZ）自2000年以来首度遭遇跌停；香港市场中的中资地产股的表现也如出一辙，市值一日蒸发154亿港元。
在地产股票大跌的同时，地产业内更是对《通知》出台的时机、背景与目的充满了疑问。
宏观调控“后备杀招”？
放到2006年地产宏观调控未取得显著效果的大背景下，《通知》的发布被理解为“宏观调控的最新举措”几乎是顺利成章的事。虽然国家税务总局随后又发布了颇具安慰意味的通知，强调清算政策不属于楼市调控行为。但在不少业界专家看来，政府此举，除配合宏观调控外，似乎没有更为恰当的解释。因为，土地增值税根本就非新开税种。而从土地增值税出台的历史背景来看，亦与宏观调控息息相关。
据了解当时情况的中央财经大学税务学院副院长刘桓介绍，始征于1994年的土地增值税，是为了调控1992～1993年第一轮房地产过热而制定的。其后在1997年亚洲金融危机爆发后，为拉动经济增长，国家一度暂停了土地增值税的征收。随后虽然再次恢复了征收，但由于各地发展房地产业的需要，在实际征收中，仅按出售商品房收入1％～2％的比例进行了预征，部分地区甚至尚未开始预征。
“去年宏观调控的效果不佳，政府高层早就强调要对这种可能的结果有充分的应对手段。在这个当口放一把火绝非一时之决定。这些政策预案是有准备的。” 国税总局某知情人士向《楼市》吐露。
一位接近决策层的税务专家亦向《楼市》表示：“此次《通知》的下发，政府主要出于两方面考虑，一方面是基于过去13年，土地增值税征收情况不佳，所以，再度表明政府的决心；另一方面，是配合国家的宏观调控，进一步加强对房地产市场的监管。”
此次《通知》的内容非常之细。在四级累进税率的基础上，《通知》对于扣除项目、年限等方面，进行了更加明确的界定（详见表1）。
“上述规定将使开发企业以往以未售罄为由故意拖延缴税和将未来可能产生的税费提前列入成本的行为彻底作古。”首都经贸大学财税学院常务副院长丁芸表示。
表1：《通知》要点
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的项目，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
3.扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
4.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其它合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
5.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。纳税人须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
