丁建刚：资深房产评论员，著名房产节目主持人。浙江电台新闻台《丁建刚房产咨询》节目主持人。谙熟市场和政策，长期从事房地产研究和评论。
土地增值税会怎么收？
在国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》发出之后十多天时间里，土地增值税成为全国房地产业的第一大话题。对这项政策的走向业界有种种预测。判断这项政策的走向，必须分析政策本身实施可能带来的结果。
按照1993年12月《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和1995年1月《中华人民共和国土地增值税实施细则》分四段纳土地增值税，税率分别是30%、40%、50%、60%.确切地说，应该是分五段，因为普通住宅是免税的。
我注意到这个函数的曲线不是连续的而是跳跃的，通俗地说就是不是无极变速的。换句话说，就是增值额、扣除额的微小变化，就可能进入不同税率区间，进而大幅度地影响开发商的纳税额度。而事实上，在一个项目清算之前，留给开发商的余地很大，因为开发商可以通过价格来调整增值额，通过追加成本的方式来提高扣除额。一个售价10000元/M2的项目，假设毛利3000元/M2，成本7000元/M2粗略的计算：扣除额 7000元/M2×1.2＝8400元/M2（扣除额中的主要部分可以加计20%）增值额 10000-8400＝1600元/M2增值额÷扣除额=1600÷8400=0.19＜20%如果这个项目是普通住宅就可以免税了。
这个项目粗略净利润仍是30%（所得税前）
同样售价10000元/M2的项目，假设毛利4500元/M2，成本5500元/M2，毛利上升至45%粗略的计算：扣除额 5500元/M2×1.2＝6600元/M2（扣除额中的主要部分可以加计20%）
增值额 10000-6600＝3400元/M2增值额÷扣除额=3400÷6600=51.5＞50%需按40%的税率纳土地增值税纳税额 3400×40%＝1360元/M2粗略净利润 4500-1360＝3140元/M2（所得税前）即31.4%毛利率45%的项目最后的净利是31.4%左右，而毛利率30%的项目控制好了净利仍然在30%左右，两者最后的结局十分接近。
这样的结果开发商当然不愿意看到，他们可能会更加精准地测算并随时调整各项参数。比如说，要么增加成本来提高档次，提高性价比，要么降低售价加快销售，并尽可能进入对其最有利的税收区段。这也是体现了政策的某种导向。
从中也可以看出这是一个有一定空子可钻的政策，同时也是一个实际操作难度比较大的政策，对每一个项目进行清算，工作量是相当庞大的。因此，最后这项政策的走向不排除市场上传言的那样像二手房个调税一样的简单方式。以销售额的1%-3%计算。当然，这也仅仅是一种预测。 |
